招商局集團：運用公募REITs盤活存量引活水 蓄積高質(zhì)量發(fā)展新動能

　　招商局集團有限公司(以下簡稱招商局集團)積極貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署，在集團層面建立公募REITs戰(zhàn)略發(fā)展體系，通過公募REITs推動盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，有力推動集團高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)。

打造公募REITs上市平臺的主要做法

　　招商局集團明確以公募REITs推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化資本運作、實現(xiàn)資源整合的戰(zhàn)略目標，通過集團牽頭、各板塊協(xié)同配合，構(gòu)建輕重結(jié)合的產(chǎn)業(yè)模式，取得較好成效。

　　踐行產(chǎn)融結(jié)合，推進內(nèi)部協(xié)同創(chuàng)造新價值。招商局集團作為國有資本投資公司，所屬業(yè)務(wù)豐富多元。其中，實業(yè)板塊擁有港口、倉儲物流、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房等大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn);金融板塊的證券公司、基金公司、銀行、保險公司、私募投資機構(gòu)等，可擔任公募REITs的財務(wù)顧問、管理人、托管銀行、投資機構(gòu)、做市商以及Pre-REITs投資機構(gòu)、資產(chǎn)培育期資金支持機構(gòu)等關(guān)鍵角色。實踐中，集團加強兩大板塊內(nèi)部協(xié)同，推動實業(yè)板塊實現(xiàn)增長方式“由量向質(zhì)”、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)“由重入輕”的轉(zhuǎn)變，形成金融板塊全鏈條參與的公募REITs生態(tài)，取得了較好的以融促產(chǎn)效果。

　　積極搶抓機遇，搭建多種公募REITs上市平臺。招商局集團緊跟市場趨勢及政策導(dǎo)向，2019年在香港發(fā)行央企首只境外REIT招商局商業(yè)房托(1503.HK)。2020年4月我國公募REITs政策出臺后，迅速開展公募REITs政策研究及方案討論，加強與監(jiān)管機構(gòu)溝通協(xié)調(diào)。2021年6月，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱蛇口產(chǎn)園REIT)作為全國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中唯一的央企項目在深交所發(fā)行上市。2022年9月，蛇口產(chǎn)園REIT又申請擴募，并于2023年3月獲批，6月正式上市。目前，招商局集團已完成境內(nèi)外商業(yè)不動產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)雙REITs平臺搭建，正在推進高速公路、倉儲物流和保障性租賃住房資產(chǎn)的公募REITs申報。未來還將進一步研究港口等符合公募REITs要求的資產(chǎn)上市，以實現(xiàn)多種資產(chǎn)類別的公募REITs上市平臺共同發(fā)展，構(gòu)建輕重結(jié)合的產(chǎn)業(yè)體系，切實體現(xiàn)作為國有資本投資公司的定位，為未來發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　多環(huán)節(jié)參與發(fā)行及運營，實現(xiàn)多重經(jīng)濟收益。在蛇口產(chǎn)園REIT發(fā)行階段，集團所屬招商蛇口通過出售旗下產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，獲得稅后收益14.58億元，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新定價盤活。蛇口產(chǎn)園REIT上市后，招商蛇口所屬招商創(chuàng)業(yè)和招商物業(yè)分別作為蛇口產(chǎn)園REIT的運營管理機構(gòu)和物業(yè)管理機構(gòu)，可獲取穩(wěn)定的運營管理及物業(yè)管理收入。同時，招商蛇口作為原始權(quán)益人，持有32%的蛇口產(chǎn)園REIT份額，能夠持續(xù)享受份額增值和收益分紅，截至2023年4月底，蛇口產(chǎn)園REIT二級市場增值達12.90%，合計分派超1.38億元，招商蛇口獲得超4400萬元分紅。

　　實踐與理論并重，不斷提高REITs專業(yè)賦能。集團積極參與政策制定，借鑒招商局商業(yè)房托在香港REITs市場的實踐經(jīng)驗，發(fā)揮招商證券研究所對全球REITs市場的研究優(yōu)勢，及時向有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)提供參考資料、反饋意見建議，為推動公募REITs指引及擴募規(guī)則等政策出臺貢獻力量。加強總結(jié)反思，會同清華五道口不動產(chǎn)中心，組織所屬招商蛇口、博時基金、招商證券及蛇口產(chǎn)園REIT有關(guān)中介機構(gòu)團隊等，共同編撰《構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)：中國公募REITs的實踐與方向》，全面總結(jié)我國公募REITs的發(fā)展歷程，詳細介紹實操環(huán)節(jié)經(jīng)驗做法，并就進一步完善公募REITs體系、促進市場繁榮、構(gòu)建新發(fā)展格局等提出政策建議。

推進公募REITs上市的主要體會

　　通過戰(zhàn)略部署落地及實操經(jīng)驗積累，在如何發(fā)揮公募REITs功能作用、助力企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展上，招商局集團有以下三方面體會。

　　搶抓有利時機，加快研究推動。我國公募REITs市場已初步形成一定規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)，發(fā)展勢頭較好，中央企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際，把握好公募REITs邁向常態(tài)化發(fā)行的市場機遇。一是深化對公募REITs功能作用的理解認識，進一步明確公募REITs在構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域業(yè)務(wù)新模式、促進投融資循環(huán)和業(yè)務(wù)閉環(huán)上的重要意義。二是站在落實國家戰(zhàn)略、助力集團轉(zhuǎn)型發(fā)展的高度，研究制定公募REITs上市規(guī)劃，將公募REITs植入企業(yè)發(fā)展模式，作為轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。三是選取合規(guī)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)搭建公募REITs上市平臺，盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，推動集團在構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系中發(fā)揮更大作用。

　　優(yōu)化組織體系，強化能力建設(shè)。中央企業(yè)普遍存在規(guī)模體量大、業(yè)務(wù)條線多、資產(chǎn)較為分散的特點，應(yīng)加強內(nèi)部組織架構(gòu)優(yōu)化和運營能力建設(shè)，推動公募REITs在實現(xiàn)投融資高效循環(huán)上更好發(fā)揮作用。一是根據(jù)不同種類的資產(chǎn)特性，搭建以總部為核心、各業(yè)務(wù)條線具備自主性、各區(qū)域資產(chǎn)具備靈活性的組織體系，實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)一化、業(yè)務(wù)條線專業(yè)化、資產(chǎn)管理品牌化、區(qū)域管理特色化。二是針對不同資產(chǎn)類型，培育獨立、專業(yè)的輕資產(chǎn)運營團隊，推動輕資產(chǎn)運營獨立化、專業(yè)化、品牌化，在資產(chǎn)的培育、孵化、成熟、退出等環(huán)節(jié)實現(xiàn)提質(zhì)增效，為集團創(chuàng)造更多價值，同時還可探索輕資產(chǎn)運營公司獨立上市的可能性。

　　做好前期準備，提高工作效率。公募REITs作為資產(chǎn)上市且后續(xù)持續(xù)運營的平臺，涉及資產(chǎn)合法合規(guī)性完善、資產(chǎn)重組、“股+債”架構(gòu)搭建、上市后資產(chǎn)運營等相關(guān)工作。實踐中企業(yè)如過于依賴集團統(tǒng)一管理模式、未能實現(xiàn)所持資產(chǎn)的相對獨立，則上述工作可能耗費較長時間，并增加溝通成本。為提高公募REITs發(fā)行效率，企業(yè)可做好以下準備工作。一是在項目開發(fā)或收購階段加強對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合法合規(guī)性的重視，提高相關(guān)資質(zhì)和手續(xù)的完備程度。二是有序做好資產(chǎn)及運營管理人員獨立性的建設(shè)，更好保證運營管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性。三是適度搭建項目公司杠桿，以較低資金占用完成項目投資建設(shè)，并為公募REITs搭建“股+債”架構(gòu)、形成稅盾合理避稅奠定基礎(chǔ)。

下一步工作打算

　　持續(xù)提升存量資產(chǎn)經(jīng)營能力。嚴格按照公募REITs發(fā)行要求，做好資產(chǎn)梳理、資產(chǎn)整合、重新定位、改造提升等存量資產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)工作，通過公募REITs提升市場回報水平，保障投資人權(quán)益。

　　持續(xù)打造多元資產(chǎn)上市平臺。依托監(jiān)管部門鼓勵REITs發(fā)行上市的利好政策，推進高速公路、倉儲物流、消費基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房資產(chǎn)的公募REITs上市，持續(xù)探索港口等類型資產(chǎn)的境內(nèi)公募REITs平臺搭建。同時，進一步打通資產(chǎn)從培育到上市的全鏈條，實現(xiàn)“投—建—融—管—退”閉環(huán)，深度挖掘資本市場價值，更好助力我國公募REITs市場繁榮發(fā)展。

　　樹立輕資產(chǎn)運營品牌。借助公募REITs公開上市屬性，著力打造旗下各板塊資產(chǎn)運營主體平臺，完善資產(chǎn)運營主體對外輸出運營管理的路徑與能力，進一步增厚集團輕資產(chǎn)運營管理收益，拓展集團資產(chǎn)管理規(guī)模。